Ev Sahibi Oğlum Gelecek Diye Çıkarıp Başkasına Kiralarsa Yandı Eski Kiracıya 1 Yıllık Kira Bedeli Kadar Tazminat Ödeme Şartı

Kira fiyatlarındaki fahiş artışlar nedeniyle eski kiracısını düşük fiyattan oturtmak istemeyen mülk sahipleri, "Oğlum/Kızım oturacak" bahanesine sarılıyor. Ancak bu beyanla kiracıyı tahliye ettikten sonra evi başkasına kiralayan ev sahiplerini ağır bir fatura bekliyor. Türk Borçlar Kanunu, kandırılan kiracıya 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödenmesini emrediyor.

12 Ocak 2026 Pazartesi 14:25

Gayrimenkul piyasasında son dönemde en sık karşılaşılan uyuşmazlık türü "İhtiyaç Nedeniyle Tahliye" davalarıdır. Mülk sahipleri, yüzde 25 zam sınırına veya TÜFE oranlarına takılmadan kiralardan yüksek gelir elde etmek için mevcut kiracıyı çıkarmak istiyor. Bunun en kolay yolu olarak da "Altsoy veya üstsoy ihtiyacını" gerekçe gösteriyorlar. Ancak yasa koyucu bu hakkın kötüye kullanılmasını engellemek için Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 355. maddesiyle sert bir fren mekanizması getirmiştir.

3 Yıl Yeniden Kiralama Yasağı Kanuna göre; ihtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesini sağlayan ev sahibi, haklı bir sebep olmaksızın kiralananı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Buradaki "Haklı Sebep" kavramı mahkemelerce çok dar yorumlanmaktadır. Örneğin; "Oğlum gelecekti ama tayini başka şehre çıktı" savunması kabul edilebilirken, "Oğlum vazgeçti, evi boyatıp daha pahalıya başkasına verdim" savunması kabul edilmez.

Tazminat Miktarı Nasıl Hesaplanır? Eğer ev sahibi yasağa uymaz ve evi 3 yıl içinde üçüncü bir kişiye kiralarsa, eski kiracı tazminat davası açabilir. Mahkeme ev sahibini haksız bulursa, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenmesine hükmeder.

İspat Yükü ve Deliller Eski kiracı, ev sahibinin evi başkasına kiraladığını nasıl ispatlayacak?

  1. İlan Siteleri: Evin sahibinden veya emlakçıdan "Kiralık" olarak internete konulduğuna dair ekran görüntüleri.

  2. Yönetim Kayıtları: Apartman yönetimine yeni kiracının taşındığına dair kayıtlar, aidat makbuzları.

  3. Abonelikler: Elektrik, su veya doğalgaz aboneliklerinin yeni bir isim üzerine yapıldığının tespiti.

  4. Tanık: Komşuların "Evet, eski kiracı çıktıktan hemen sonra başkası taşındı" yönündeki beyanları mahkemede en güçlü delildir.

Hukukçuların Uyarısı: Uzmanlar, ev sahibinin "Oğlum gelecek" sözüne güvenerek tahliye taahhütnamesi imzalayan veya evi boşaltan kiracıların, bu beyanı mutlaka yazılı hale getirmelerini (ihtarname veya protokol ile) öneriyor. Sözlü beyanla evden çıkanların ispat sorunu yaşaması muhtemeldir.

Gayrimenkul piyasasında son dönemde en sık karşılaşılan uyuşmazlık türü "İhtiyaç Nedeniyle Tahliye" davalarıdır. Mülk sahipleri, yüzde 25 zam sınırına veya TÜFE oranlarına takılmadan kiralardan yüksek gelir elde etmek için mevcut kiracıyı çıkarmak istiyor. Bunun en kolay yolu olarak da "Altsoy veya üstsoy ihtiyacını" gerekçe gösteriyorlar. Ancak yasa koyucu bu hakkın kötüye kullanılmasını engellemek için Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 355. maddesiyle sert bir fren mekanizması getirmiştir.

3 Yıl Yeniden Kiralama Yasağı Kanuna göre; ihtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesini sağlayan ev sahibi, haklı bir sebep olmaksızın kiralananı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Buradaki "Haklı Sebep" kavramı mahkemelerce çok dar yorumlanmaktadır. Örneğin; "Oğlum gelecekti ama tayini başka şehre çıktı" savunması kabul edilebilirken, "Oğlum vazgeçti, evi boyatıp daha pahalıya başkasına verdim" savunması kabul edilmez.

Tazminat Miktarı Nasıl Hesaplanır? Eğer ev sahibi yasağa uymaz ve evi 3 yıl içinde üçüncü bir kişiye kiralarsa, eski kiracı tazminat davası açabilir. Mahkeme ev sahibini haksız bulursa, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenmesine hükmeder.

  • Örnek Hesaplama: Kiracının evden çıkarken ödediği son aylık kira 10.000 TL ise, ev sahibi en az 120.000 TL tazminat ödemeye mahkum edilir. Buna yargılama giderleri ve faiz de eklenir.

İspat Yükü ve Deliller Eski kiracı, ev sahibinin evi başkasına kiraladığını nasıl ispatlayacak?

  1. İlan Siteleri: Evin sahibinden veya emlakçıdan "Kiralık" olarak internete konulduğuna dair ekran görüntüleri.

  2. Yönetim Kayıtları: Apartman yönetimine yeni kiracının taşındığına dair kayıtlar, aidat makbuzları.

  3. Abonelikler: Elektrik, su veya doğalgaz aboneliklerinin yeni bir isim üzerine yapıldığının tespiti.

  4. Tanık: Komşuların "Evet, eski kiracı çıktıktan hemen sonra başkası taşındı" yönündeki beyanları mahkemede en güçlü delildir.

Hukukçuların Uyarısı: Uzmanlar, ev sahibinin "Oğlum gelecek" sözüne güvenerek tahliye taahhütnamesi imzalayan veya evi boşaltan kiracıların, bu beyanı mutlaka yazılı hale getirmelerini (ihtarname veya protokol ile) öneriyor. Sözlü beyanla evden çıkanların ispat sorunu yaşaması muhtemeldir.